درباره راهکار‌های مدیریت قیمت در بازار زمین، خانه و مستغلات | بی‌اعتنایی مسکن به سقف اجاره‌بها

مرتضی محمدپور | شهرآرانیوز؛ ستاد تنظیم بازار با بررسی بسته سیاستی وزارت راه وشهرسازی در حوزه مسکن، سقف افزایش اجاره بها در تهران و شهرستان‌ها را تعیین کرد. براین اساس سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵درصد، کلان شهر‌های بیش از یک میلیون نفر جمعیت ۲۰درصد و دیگر شهر‌ها ۱۵درصد به تصویب رسید. سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. پارسال نیز میزان افزایش اجاره ‎بها در تهران ۲۵درصد، کلان شهر‌ها ۲۰درصد و دیگر شهر‌ها ۱۵درصد اعلام شده بود.

با این حال، در عمل میزان افزایش اجاره‌ها بیشتر از این رقم بود. به عنوان نمونه در خرداد پارسال شاخص رشد اجاره بها در کلان شهر‌ها نسبت به اردیبهشت ۹/ ۳۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶/ ۳۷ درصد رشد داشت. در نخستین ماه تابستان پارسال رشد اجاره بها به ۹/ ۳۴ درصد رسید. این روند در ماه‌های بعد هم ادامه داشت و در آذرماه اجاره بها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/ ۵۴ درصد افزایش نشان داد. در فصل زمستان نیز میانگین اجاره بها نسبت به سال قبل بیش از ۵۰ درصد ارزیابی شده است. یکی از دلایل رشد اجاره بها در سال‌های گذشته بی توجهی به حوزه ساخت وساز در دولت یازدهم و دوازدهم است. نیاز سالیانه مسکن در کشور حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ درحالی که متوسط تولید سالیانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکن بوده است که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. همین مسئله سبب شده است تا شاهد افزایش بی رویه قیمت مسکن و رشد اجاره بها در کشور باشیم.

توازن عرضه و تقاضا، شرط آرامش بازار

دولت سیزدهم برای تعادل بخشی به بازار مسکن، اجرای طرح نهضت ملی مسکن را آغاز کرده است. کارشناسان بر این باورند که تحقق برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که ازجمله راهبرد‌های دولت سیزدهم برای کنترل بازار مسکن و مقابله با نوسانات و افزایش قیمت‌های تصاعدی در آن است، افزون بر نام نویسی‌های فراگیر از متقاضیان و اعطای تسهیلات زمین و مصالح، به حمایت حساب شده از مسکن سازان بخش خصوصی نیز وابستگی دارد. به عقیده معاون اجرایی اتحادیه مشاوران املاک مشهد، این حمایت می‌تواند حتی بیشتر از اقدام دولت در راستای طرح نهضت ملی مسکن، به ایجاد رونق در بازار کمک کند.

حسین رستمی در این باره می‌گوید: بدیهی است که در کشور ما با توجه به جوانی کنونی جمعیت، تقاضا برای مسکن همواره زیاد است، اما در مقابل این تقاضا، عرضه به مقدار کافی وجود ندارد و گاهی حتی به دلایل مختلف مانند گرانی مصالح و تورم زیاد، مسکن سازان ناچار به توقف عملیات ساختمانی می‌شوند و به این ترتیب، توازن میان عرضه و تقاضا در این بازار از بین می‌رود.

به گفته وی، سیاست‌های حمایت ساخت وساز باید به موازات اعمال نرخ‌های مالیاتی منصفانه بر سوداگری، زمینه را برای تشویق و ترغیب مسکن سازان به فعالیت و اجرای پروژه‌های مختلف فراهم کند. رستمی می‌افزاید: سود‌های بانکی و نقدینگی یکی از عوامل مؤثر در رونق بخشیدن به بازار مسکن است. اگر حمایت مناسب از مسکن سازان بخش خصوصی صورت بگیرد و سازندگان به آینده پروژه و کسب سود از محل فروش یا اجاره واحدهایشان اطمینان داشته باشند، عرضه مسکن افزایش پیدا می‌کند و متقاضیان هم اطمینان حاصل می‌کنند که همواره واحد‌های مسکونی کافی وجود دارد. این اطمینان متقابل، مقدمه و زیرساخت آرامش در بازار است.

نظارت محدود بر تخلفات نامحدود

به نظر می‌رسد که مجاز دانستن افزایش ۲۰ درصدی اجاره بها در مشهد اولین گام در راستای کنترل بازار است تا آن دسته از مالکانی که بنا داشتند به افزایش قیمت بیشتر از این نرخ اقدام کنند، از سودجویی بیشتر صرف نظر کنند و با قناعت به این ۲۰ درصد، هم سود ببرند و هم پیامد‌های قانونی خاصی در انتظار ملکشان نباشد.
یک کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: پایه اصلی تعیین اجاره بها و رهن، قیمت تمام شده مسکن است. به گونه‌ای که همواره حدود ۲۰ تا ۲۵درصد از قیمت هر واحد مسکونی معادل با مقدار ودیعه لازم برای کرایه خانه است. بر این اساس اگر بخواهیم دلیل افزایش مبلغ ودیعه و اجاره بها را پیدا کنیم، باید به دنبال ریشه آن در افزایش قیمت مسکن باشیم.

به عقیده محمدابراهیم احمدی، هرگونه دخالت دولت در حوزه قیمت گذاری حتی اگر در قالب تعیین سقف برای معاملات هم باشد، نادرست است و موجب تشویش بازار و برهم خوردن نظم طبیعی آن می‌شود. وی می‌افزاید: به راه افتادن پویش‌هایی مانند «صاحب خانه خوب» نمونه بارزی از توافق‌های خودخوانده بود که در آن بسیاری از مالکان با مستأجرانشان تفاهم کردند تا به دلیل حکمرانی وضعیت کرونایی بر کشور و ضربه به اقتصاد و معیشت خانواده ها، مبلغ اجاره بها و رهن منازل یا گران نشود یا به صورت توافقی افزایش یابد. اما تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها به میزان ۲۰ درصد در سال گذشته باعث شد تا شاهد حصول نتیجه معکوس در بازار باشیم.

جو روانی سنگین در بازار

صرف نظر از سوداگرانی که فقط با بازارگرمی به دنبال کسب سود بیشتر هستند، حقیقت این است که افزایش نرخ اجاره بها به طور مستقیم تحت تأثیر اراده مالکان است. یعنی افرادی که یک یا چند واحد مسکونی در اختیار دارند و براساس افزایش ارزش زمین و مسکن و سپس بر مبنای نرخ تورم بازار، بر قیمت تمام شده ملکشان در فروش یا اجاره نرخ گذاری می‌کنند. حقیقت این است که این نرخ گذاری‌های سیال که بیشتر از شرایط روانی حاکم بر بازار ناشی است، وضعیتی را ایجاد کرده است که افزایش قیمت مسکن نیز مانند افزایش قیمت خودرو در بسیاری از اوقات برخلاف قواعد معقول حاکم بر بازار و کاملاً غیرمنصفانه باشد.

این کارشناس مسکن در تشریح بعضی از عوامل و جنبه‌های روانی حاکم بر بازار، آزادسازی قیمت‌ها و حذف ارز ترجیحی در روز‌های گذشته را عامل افزایش انتظارات تورمی مالکان دانسته که درنتیجه بر افزایش قیمت مسکن تأثیر مستقیم داشته است. وی می‌افزاید: علاوه بر عوامل داخلی، سیاست خارجی هم عامل مهمی در تعیین وضعیت بازار به شمار می‌رود. به طوری که همواره این تصور بین اهالی بازار وجود دارد که با توافق هسته ای، قیمت ارز کاهش پیدا می‌کند و به تبع برداشته شدن تحریم ها، گشایش اقتصادی ایجاد و درنتیجه قیمت‌ها شکسته می‌شود، اما تا امروز که در حوزه سیاست خارجی رویداد خاصی رخ نداده، بازار هم روی آرامش به خود ندیده است.

تأثیر فضای مجازی بر اجاره مسکن

احمدی با انتقاد از ضعف نظارت بر عملکرد اپلیکیشن‎ها و سایت‌های فعال در حوزه خرید و فروش، آن‌ها را زمینه ساز ایجاد آشفتگی در بازار مسکن می‌داند و می‌گوید: یکی دیگر از جنبه‌های مهم تأثیرگذاری روانی بر بازار، آگهی‌هایی است که در حوزه مسکن و ساختمان در برنامه‌ها و سایت‌های خرید و فروش درج می‌شود. واقعیت این است که ماهیت این برنامه‌ها آسان سازی خرید و فروش است، اما امروزه همین درگاه‌های درج آگهی به محلی برای جولان سوداگران تبدیل شده است و اعدادی که در این برنامه‌ها برای قیمت ملک و اجاره بها مطرح می‌شود، به طور مستقیم بر سطح توقع فروشندگان تأثیر گذاشته است؛ آن هم در حالی که قیمت حقیقی این خانه‌ها کمتر است و حتی این معاملات در بسیاری از موارد صوری هستند.

به نظر می‌رسد که در وضعیت کنونی، شاید بتوان حمایت جدی از مسکن سازان و نظارت دقیق بر این بازار پرآشوب را تنها راهکار دفاع از منافع مردم دانست. درحقیقت، مسکن سازان هیچ تفاوتی با صاحبان صنایع و تولیدکنندگان ندارند و به همان میزان که مسئولان بر حمایت از تولید و رفع مانع از آن متمرکز هستند، باید به بازار مسکن نیز توجه داشته باشند. زیرا بخش درخورتوجهی از آمار اشتغال کارگران نیز مربوط به این حوزه است؛ بنابراین حمایت از این بخش، می‌تواند علاوه بر ایجاد ثبات در بازار مسکن، با ایجاد فرصت‌های شغلی فراوان از دو نظر بر معیشت مردم تأثیر مثبت و سازنده داشته باشد.